Depozito iade edilmedi: Taşındıktan sonra aylarca parasını bekleyen kişinin kural olarak iade hakkı vardır; çünkü § 551 BGB kapsamındaki kira depozitosu (Mietkaution) yalnızca kira ilişkisi süresince bir teminattır ve kiraya veren için ek bir gelir değildir. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve haklı karşı talepler bulunmadığında, kiraya veren depozitoyu işlemiş faiziyle birlikte makul bir süre içinde iade etmek zorundadır.
Ancak uygulamada kiraya verenler, iadeyi geciktirmek veya tamamen reddetmek için sıklıkla iddia edilen hasarlara, ödenmemiş yan giderlere veya boya badana onarımlarına dayanır. Bu rehber hangi sürelerin geçerli olduğunu, alıkoymanın gerçekte ne zaman caiz olduğunu ve kiracıların taleplerini gerektiğinde mahkeme yoluyla nasıl kabul ettirebileceklerini açıklamaktadır.
Hukuki dayanak: Depozito kiraya verenin yedek parası değil, bir teminattır
§ 551 1. fıkra BGB uyarınca depozito (Kaution), götürü bedel veya avans olarak gösterilen işletme giderleri hariç aylık kiranın, yani kural olarak ısınma hariç net kiranın (Nettokaltmiete) en fazla üç katı olabilir ve kiracı bunu üç eşit aylık taksitte ödeyebilir (§ 551 2. fıkra BGB). Depozito yalnızca kiraya verenin kira ilişkisinden doğan taleplerini, örneğin ödenmemiş kirayı, işletme gideri ek ödemelerini veya konuttaki hasarlar nedeniyle tazminatı güvence altına almaya yarar.
Kiracının iade talebi doğrudan kira sözleşmesinden doğar; çünkü depozito emanet (yediemin) olarak tutulan bir teminattır. Kira ilişkisinin sonunda artık teminat altındaki hiçbir talebin bulunmadığı kesinleşirse, teminat amacı ortadan kalkar ve alıkonulan tutarın ödenmesi gerekir.
Kiraya veren depozitoyu ne kadar süre alıkoyabilir?
Kanun sabit bir iade süresi öngörmez. Ancak içtihada göre kiraya verene yalnızca, kiracıya karşı hâlâ talepler bulunup bulunmadığını açıklığa kavuşturabileceği makul bir inceleme ve değerlendirme süresi (Prüf- und Überlegungsfrist) tanınır.
İşletme giderleri hesabı (Betriebskostenabrechnung) süresiyle ayrımı yapmak önemlidir: § 556 3. fıkra BGB uyarınca kiraya veren, işletme giderlerinin hesabını hesap döneminin bitiminden itibaren on iki ay içinde vermek zorundadır. Bu süre dolana kadar, bir ek ödeme bekleniyorsa depozitonun makul bir kısmını alıkoyabilir (BGH, 18.01.2006 tarihli karar, VIII ZR 71/05).
Kiraya veren depozitonun tamamını veya bir kısmını ne zaman alıkoyabilir?
Alıkoyma yalnızca kiracıya karşı gerçekten hâlâ ödenmemiş, haklı talepler bulunuyorsa caizdir. Tipik caiz sebepler şunlardır:
- Taşınmadan önceki döneme ait ödenmemiş kira veya yan giderler
- Ek ödeme beklenen, henüz hazırlanmamış işletme gideri hesabı
- Kiralananda olağan yıpranmayı aşan, ispatlanabilir hasarlar
- Geçerli şekilde kararlaştırılmış ve fiilen borçlanılan boya badana onarımları (Schönheitsreparaturen)
Federal Yüksek Mahkeme içtihadına göre matbu kira sözleşmelerindeki katı tadilat süreleri veya oransal bedel hükümleri (Quotenabgeltungsklauseln) ile ilgili pek çok hüküm geçersizdir. Kiraya veren yalnızca böyle geçersiz bir hükme dayanıyorsa, kural olarak boya badana onarımı talebi ve dolayısıyla bu nedenle depozitoyu alıkoyma hakkı da yoktur.
Kiraya veren ödeme yapmazsa ne yapılmalı? Süre verme ve ihtar
Makul inceleme süresi dolduktan sonra kiraya veren tepki vermezse, kiracı yazılı olarak somut bir ödeme süresi, örneğin yazının ulaşmasından itibaren iki hafta vermelidir. Yazıda kesin tutar belirtilmeli ve şimdiye kadarki bekleme süresine dikkat çekilmelidir.
Bu süre sonuçsuz geçerse, kiraya veren § 286 BGB uyarınca temerrüde (Verzug) düşer. Bu andan itibaren kiracı ayrıca temel faiz oranının beş puan üzerinde temerrüt faizi (§ 288 1. fıkra BGB) ile diğer ihtarların veya bir avukatın masraflarını talep edebilir. Ödeme süresi içeren yazı bizzat ihtarın (Mahnung) kendisidir; bu ilk yazının masraflarını kiracı kural olarak kendisi üstlenir.
Depozitonun iadesi için dava
Süre verilmesine rağmen ödeme yapılmazsa, kiracı talebini mahkeme yoluyla kabul ettirebilir. Bunun için §§ 688 vd. ZPO uyarınca, çekişmesiz alacaklarda daha hızlı ve daha ucuz şekilde icra edilebilir bir ilama götürebilecek olan mahkeme ödeme emri usulü (gerichtliches Mahnverfahren) ya da doğrudan yetkili sulh hukuk mahkemesinde (Amtsgericht) dava açılması mümkündür.
Konut kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda, dava değerinden bağımsız olarak konutun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi (Amtsgericht) münhasıran yetkilidir. Yargılama masrafları dava değerine (Streitwert), yani talep edilen depozito tutarına göre belirlenir; bu nedenle mali yük çoğunlukla önceden iyi tahmin edilebilir.
Tipik hatalar ve uygulamaya yönelik ipuçları
Pek çok kiracı, ne zamandan itibaren harekete geçebileceklerinden emin olmadıkları için çok uzun bekler ya da çatışmadan kaçındıkları için teslim tutanağından vazgeçer. Her ikisi de kendi konumunu önemli ölçüde zayıflatır; çünkü taşınma sırasında konutun durumu belgelenmemişse, kiraya verenin sonradan ileri sürdüğü iddia edilen hasarları çürütmek zordur.
Sık yapılan bir diğer hata, kiraya verenin genel geçer ve anlaşılmaz bir hesabıyla yetinmektir. Kiracıların hangi tutarların hangi sebeple alıkonulduğuna dair anlaşılır bir döküm alma hakkı vardır ve şüphe halinde bunu mahkemeye inceletebilirler.
Depozito iade talebinin zamanaşımı
Depozitonun iadesi talebi de § 195 BGB uyarınca üç yıllık olağan zamanaşımı süresine (Verjährungsfrist) tabidir. Süre, § 199 1. fıkra BGB uyarınca talebin doğduğu ve kiracının talebi doğuran koşulları öğrendiği veya öğrenmesi gerektiği yılın sonunda başlar.
Çok uzun bekleyen kişi yalnızca ispat sorunlarıyla karşılaşma riskine değil, en kötü durumda zamanaşımı nedeniyle talebini tamamen kaybetme riskine de girer.
Uygulamada bunun anlamı şudur: İade talebi inceleme süresinin dolmasından sonra örneğin bir yılın sonbaharında muaccel hale gelirse, üç yıllık süre o yılın 31 Aralık gününün bitiminde başlar ve üç yıl sonra sona erer. İşletme giderleri nedeniyle alıkonulan bir kısım için süre daha geç başlayabilir. Kiracılar güvenli tarafta kalmak için taşındıkları yılı esas almalı ve zamanında, gerekirse ödeme emri (Mahnbescheid) gibi zamanaşımını durduran önlemlerle harekete geçmelidir.