İster taşınma, ister iş değişikliği, ister kiraya verenin kendi ihtiyacı olsun: Konut kira ilişkisini sona erdirmek isteyen kişi belirli fesih sürelerine (Kündigungsfristen) uymak zorundadır. Bu süreler Alman Medeni Kanunu'nda (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) düzenlenmiştir ve olağan bir kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu süreleri gözden kaçıran kişi, planladığından bir veya birkaç ay daha uzun kira ödemek zorunda kalabilir.
Temel hüküm § 573c BGB'dir. Bu hüküm sürenin ne kadar olduğunu ve ne zaman işlemeye başladığını düzenler. Baştan bilinmesi gereken önemli nokta şudur: Kiracı için kiraya verenden farklı bir süre geçerlidir ve kiraya veren ayrıca kural olarak yasal olarak tanınmış bir fesih sebebine ihtiyaç duyar. Bu yazı her iki tarafı ele almakta ve en sık karşılaşılan tuzakları göstermektedir.
Yasal dayanak: § 573c BGB
Belirsiz süreli konut kira ilişkilerinde § 573c BGB'deki olağan fesih süresi (ordentliche Kündigungsfrist) uygulanır. 1. fıkranın 1. cümlesine göre temel süre üç aydır. Bu süre başlangıçta her iki taraf için aynıdır, ancak kiraya veren için kira süresi uzadıkça artar. Sürenin hesaplanmasında belirleyici olan, fesih bildiriminin (Kündigung) gönderildiği tarih değil, alıcıya ulaştığı gündür.
Bu süreler kiracı lehine emredicidir. § 573c 4. fıkra BGB uyarınca, yasal sürelerden kiracı aleyhine sapan her türlü anlaşma geçersizdir. Örneğin kiracıya altı aylık bir fesih süresi dayatan bir hüküm bu nedenle sonuç doğurmaz. Buna karşılık sözleşme, kiracıya daha kısa veya eşit süreler tanıyabilir.
Konut kira sözleşmesinde fesih süreleri kiracı aleyhine değiştirilemez: Kiracının kendi süresi uzatılamaz, kiraya verenin süresi ise kısaltılamaz.
Kiracının fesih süresi: neredeyse her zaman üç ay
Kiracı için, konutta ne kadar süredir oturduğundan bağımsız olarak, üç aylık temel süre geçerliliğini korur. On iki yıldır orada oturan kişi, yalnızca bir yıl önce taşınmış biriyle aynı süreye tabidir. Kiracının olağan fesih (ordentliche Kündigung) için bir sebep göstermesi de gerekmez.
Bir örnek: Kira ilişkisinin 31 Ekim'de sona ermesi isteniyorsa, yazılı fesih bildirimi en geç Ağustos ayının üçüncü iş gününde kiraya verene ulaşmış olmalıdır. Bildirim ancak 5 Ağustos'ta ulaşırsa, sözleşmenin bitiş tarihi 30 Kasım'a kayar. Uygulamada pek çok fesih tam da bu ek süre günleri (Karenztage) nedeniyle başarısız olur.
Kiraya verenin fesih süresi: kira süresine göre kademeli
Kiraya veren açısından süre, kira ilişkisinin süresiyle birlikte uzar. § 573c 1. fıkra 2. cümle BGB uyarınca kademeli bir düzen geçerlidir; belirleyici olan sözleşmenin kurulduğu tarih değil, konutun fiilen teslim edildiği tarihtir:
- 5 yıla kadar kira süresi: üç ay fesih süresi
- 5 yıldan fazla: altı ay
- 8 yıldan fazla: dokuz ay
Bir örnek: Kiracı dokuz yıldır konutta oturuyorsa, kiraya veren dokuz aylık süreye uymak zorundadır. 31 Aralık itibarıyla feshetmek istiyorsa, fesih bildiriminin (Kündigung) en geç Nisan ayının üçüncü iş gününde ulaşmış olması gerekir.
Ayrıca belirleyici olan şudur: Kiraya veren sebepsiz olarak kolayca fesih yapamaz. § 573 BGB uyarınca kira ilişkisinin sona erdirilmesinde haklı bir menfaate (berechtigtes Interesse) ihtiyaç duyar. İstisnalar yalnızca özel durumlarda söz konusudur; örneğin § 573a BGB uyarınca kiraya verenin kendisinin oturduğu iki daireli bir evdeki konut için; ancak bu durumda fesih süresi üç ay uzar. Tipik durumlar kiraya verenin kendi ihtiyacı (Eigenbedarf, § 573 2. fıkra 2. bent BGB) veya kiracının sözleşmeyi ağır şekilde ihlal etmesidir. Sebebin bulunmadığı veya sebebin yeterli olmadığı bir fesih bildirimi, süreye uyulmuş olsa bile geçersizdir.
Ek süre günleri: üçüncü iş gününe kadar
§ 573c 1. fıkra 1. cümle BGB uyarınca, ilgili ayın süreye dahil edilebilmesi için fesih bildiriminin (Kündigung) takvim ayının üçüncü iş gününe kadar ulaşmış olması gerekir. Pazartesiden cumartesiye kadar olan günler iş günü sayılır; pazar günleri ve resmi tatiller hesaba katılmaz. Federal Yüksek Mahkeme'nin (Bundesgerichtshof, 27.04.2005 tarihli karar, VIII ZR 206/04) içtihadına göre cumartesi, fesih bakımından iş günü sayılır; ancak önemli bir istisna vardır: Üçüncü iş günü cumartesiye denk gelirse, sürenin sonu § 193 BGB uyarınca bir sonraki iş gününe kayar.
Ulaşma (Zugang) konusunda § 130 BGB belirleyicidir. Fesih bildirimi ancak alıcının hakimiyet alanına, olağan koşullarda içeriğinden haberdar olunması beklenebilecek şekilde girdiğinde hüküm doğurur. Akşam geç saatte posta kutusuna bırakılan bir mektup, kural olarak ancak ertesi gün ulaşmış sayılır. Şekil bakımından § 568 BGB emredici olarak yazılı şekil (Schriftform) öngörür: Fesih bildirimi el yazısıyla imzalanmış olmalıdır; nitelikli elektronik imza her ne kadar caiz olsa da günlük hayatta pratikte hiçbir rol oynamaz. E-posta veya mesajlaşma uygulaması yoluyla yapılan fesih geçersizdir.
Sözleşme kuraldan saptığında
Her kira sözleşmesi klasik bir belirsiz süreli sözleşme değildir. § 575 BGB kapsamındaki gerçek bir belirli süreli kira sözleşmesinde (Zeitmietvertrag) sözleşme süresi boyunca olağan fesih ilke olarak mümkün değildir; sözleşme kararlaştırılan tarihte kendiliğinden sona erer, ancak yasal olarak tanınmış bir süre sınırlaması sebebinin bulunmasını gerektirir. Bu sebep yoksa sözleşme belirsiz süreli sayılır.
Her iki tarafın belirli bir süre için olağan fesihten feragat ettiği fesihten feragat (Kündigungsverzicht) veya asgari süre hükümleri de sık görülür. Böyle karşılıklı bir feragat matbu (standart) kira sözleşmesinde yer alıyorsa, Federal Yüksek Mahkeme içtihadına göre sözleşmenin kurulmasından itibaren en fazla dört yıl için geçerlidir. Bundan sonra olağan fesih hakkı yeniden doğar.
İstisna olarak süresiz (derhal) fesih
Olağan fesih sürelerinden ayrı tutulması gereken, § 543 BGB uyarınca haklı sebeple olağanüstü süresiz fesihtir (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund). Bu fesih kira ilişkisini derhal sona erdirir, ancak ağır bir sebebin varlığını gerektirir. Kiraya veren için en önemli durum ödeme temerrüdüdür: § 543 2. fıkra 3. bent ile bağlantılı olarak § 569 3. fıkra BGB uyarınca, kiracı birbirini izleyen iki vadede bir aylık kiradan fazlasını veya daha uzun bir süre içinde toplam iki aylık kirayı ödemediyse, kiraya veren süresiz fesih yapabilir. Kiracı tüm borcu tahliye davasının (Räumungsklage) tebliğinden itibaren en geç iki ay içinde öderse, bu ek süreyi (Schonfrist) son iki yıl içinde kullanmamış olması şartıyla süresiz fesih geçersiz hale gelir. Dikkat: Aynı anda yapılmış olağan bir fesih, mevcut hukuki duruma göre ödemeye rağmen geçerliliğini korur. Bunu değiştirmeyi amaçlayan bir Federal Hükümet kanun tasarısı Federal Meclis'in (Bundestag) önündedir.
Kiracı da süresiz fesih yapabilir; örneğin konutta önemli ayıplar bulunuyor ve kiraya veren kendisine süre verilmesine rağmen bunları gidermiyorsa ya da § 569 1. fıkra BGB uyarınca sağlık tehlikesi söz konusuysa.
Fesih bildiriminizin geçerli olup olmadığından ya da size ulaşan bir fesih bildiriminin hukuken ayakta kalıp kalmadığından emin değilseniz, Kanzlei Ertogan belgelerinizi ve süreleri inceler ve size en mantıklı sonraki adımı Almanca, Türkçe veya İngilizce olarak gösterir.